Sim, o locador (proprietário) mesmo com o imóvel alugado pode sim vendê-lo.
Situação corriqueira na área imobiliária onde de um lado temos o proprietário que deseja vender o imóvel que está alugado e do outro o inquilino que se vê em uma situação preocupante, onde a qualquer momento pode ficar sem onde “morar”.
Outra situação que também gera muita dúvida nas relações de locação é Por que o inquilino paga o Iptu, para saber sobre esse assunto é só ler Aqui!
Agora, quanto aos direitos do inquilino na venda do imóvel alugado o proprietário deve observar alguns requisitos.
Quais são os direitos do inquilino quando o proprietário pediu o imóvel?
O inquilino tem o direito de preferência que está previsto no art. 27 da Lei do Inquilinato, vejamos;
Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.
Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.
Conforme previsto no artigo, o Direito de Preferência é que o inquilino tem direito de comprar o imóvel alugado.
E o proprietário deve informar ao inquilino todas as condições ofertadas ao comprador.
Observe que o proprietário deve dar a comunicação ao inquilino de forma que não haja dúvida que a preferência da compra é do inquilino, bem como informar todas as condições do negócio.
Se o inquilino não tiver condições de comprar o imóvel, o que acontece?
O inquilino terá o prazo de 30 dias, após o recebimento da notificação, para informar ao proprietário que não quer comprar o imóvel.
Se, após o recebimento da notificação, o inquilino não se manifestar e não comunicar o seu interesse, perderá o seu direito de preferência.
O inquilino deve ser indenizado?
Em regra, o inquilino não será indenizado por ter saído do contrato de locação. O locador poderá vender o imóvel alugado a qualquer tempo, mesmo durante a vigência do contrato por prazo determinado.
Se o proprietário vender o imóvel sem notificar o inquilino?
Caso o proprietário realize a venda do imóvel e não comunique ao inquilino. Poderá o inquilino requerer judicialmente a adjudicação do imóvel e para realizar isso, será necessário obedecer a alguns requisitos previstos em lei.
Como por exemplo, o deposito judicial do preço do negócio e demais despesas e taxas da transferência do imóvel. O contrato de locação também deve estar averbado junto à matrícula do imóvel locado, pelo menos 30 (trinta) dias antes da venda.
Quanto tempo o inquilino tem para desocupar o imóvel vendido?
O inquilino quando não tem condições de comprar o imóvel ou não tem interesse na compra doo imóvel não deve ficar em situação de desespero em ter que sair do imóvel às pressas, mas sim em alerta.
A venda do imóvel locado pode resultar em continuidade do contrato de locação com o novo proprietário ou na rescisão do contrato de locação.
Nesse caso o antigo proprietário se retira da locação e todos os direitos são transferidos ao novo proprietário. Conforme dispõe o art. 8 da Lei do Inquilinato.
Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.
§ 1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.
§ 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.
O novo proprietário, se não tiver interesse em continuar com a locação, deverá notificar o inquilino para que desocupe o imóvel no prazo de 90 dias.
Se ele ultrapassar o prazo de 90 dias, após o devido registro da matrícula do imóvel, e não comunicar ao inquilino que não tem direito de manter a locação ficará caracterizado que o novo proprietário concorda em manter com a locação.
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